《法治日报》律师专家库成员

北京大成（深圳）律师事务所合伙人

刘廷彦对此进行了解读

1.物业公司通过禁用电梯、限进车库、停水停电等方式催收物业费，是否‬合法‬？

物业公司的这种做法‬属于‬违法‬行为‬。电梯、车库等属于业主共有部分，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，物业公司是受托管理建筑物及其附属设施等共有部分，禁用电梯、限进车库属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，未经业主共同决定，物业公司无权自行决定。

同时，我国《民法典》规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”，不得采取停水停电停热停气的方式，是因为物业公司只是代收水电供暖费，并不享有供水供电供暖供气权。

目前基于该规定的前述精神、法理及“等”字，司法实践中认为‬禁用电梯‬、限进车库（仅限于业主共有的车库）也应当‬包括‬在‬内，因为物业公司也不享有电梯、车库（仅限于业主共有的车库）的共有和共同管理权，所以不得采用此类方式催交物业费。

业主有义务根据物业服务合同支付物业费，若‬业主违反合同逾期不支付物业费的，依据相关规定，物业公司首先应当催告业主在合理期限内支付，催告是前置程序，合理期限届满业主仍不支付的，物业公司可以通过诉讼或仲裁来解决争议，请求支付物业费，而不是采取禁用电梯‬卡权限、停水停电等措施。 

2. 业主对物业公司提供的服务不满意，能拒交物业费吗？如何正确维权？

我国《民法典》规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

因此，业主对物业公司提供的服务不满意，一般情况下不能直接拒交物业费，但在特定条件下可以合理拒交或减少支付。业主和物业公司签订了物业服务合同，这是一种双务合同，双方都有相应的权利和义务。物业公司有义务按照合同约定提供物业服务，业主有义务支付物业费。只要物业公司履行了基本的合同义务，业主就不能随意拒交物业费。

但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业公司进行赔偿。比如合同约定每天清扫楼道两次，但实际上一周都没有清扫一次；或者合同约定电梯每月维护两次，但物业公司长期不维护，导致电梯频繁故障。

在这种情况下，业主可以收集相关证据，如照片、视频、维修记录等，证明物业公司没有履行合同义务，先与物业公司协商要求整改和减免物业费。如果协商无果，业主可以通过向相关部门投诉或者向法院起诉的方式，请求适当减少物业费的支付。

3.物业费涨价，业主必须交吗？物业费随意涨价合理吗？

业主与物业公司之间的纠纷，很多情况下是由于物业公司擅自上涨物业费或者物业服务质量不到位造成的。物业费不是物业服务质量的决定性因素，但却是重要的影响因素。随着经济社会的发展，同一小区的物业费也不是一成不变的。

确立合理的物业费调整机制和物业服务监督机制，对于促进物业服务产业的健康发展意义重大。物业费价格的调整主要有两种途径，一是业主与物业公司协商一致后予以调整。二是根据物业服务合同的约定，在具备合同约定的条件时进行价格调整。

如果物业公司擅自上涨物业费，业主可以采取多种形式维护自身的合法权益：一是向物价部门和街道物业主管部门投诉，由相关部门进行调查，对违规违法的，可依法责令改正并予以行政处罚；二是由业主委员会向法院提起违约诉讼，要求物业公司按照合同约定履行相应的物业服务义务；三是业主个人可根据实际情况的不同，提起相应诉讼。