“降低”，呼声高涨！
日期：2024-06-03
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自5月17日中国人民银行宣布取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限以来，市场反应迅速而热烈。上海、广州、深圳等一线城市率先采取行动，积极调整房贷政策，以响应央行的这一新举措。
随着各城房贷利率下限的下调，房地产市场迎来了新一轮的需求增长，市场氛围向好。然而，在这一利好政策的推动下，一些存量房业主却感到困惑和失望，因为他们发现自己的房贷利率并没有得到相应的调整。这些业主纷纷呼吁金融机构能够采取行动，同步降低存量房贷利率，以确保他们也能享受到这一政策带来的益处。
这一呼吁反映出市场对于房贷利率政策调整的广泛期待。而在业内人士看来，存量房贷存在调整的必要，部分城市的利率也有较大的降幅空间，预计下一轮“救市”政策将围绕下调存量房贷款利率展开。
新政后存量房贷业主“破防”？
本周，一线城市中上海、广州、深圳纷纷出手“救市”，各个城市的首套房贷利率下限也在一定程度上进行了调整。
以深圳为例，目前深圳首套房贷利率降为LPR-45BP，二套利率降为LPR-30BP。而在此之前，深圳的首套房贷利率为LPR-10BP；而更早之前的2019年10月-2023年6月之间的这几年，深圳的首套房贷利率下限为LPR+30BP，对于在此期间买房的人来说，承受了较高的商贷利率。
“买房的时候房贷利率是LPR+30BP。”2023年5月，小孙在深圳买了自己的首套房，贷款办完不久，深圳的首套房贷利率降为LPR-10BP，彼时贷款经理告诉小孙，存量房贷利率只能一年一调，但加减的基点大概率不会调整。今年5月，小孙在贷款银行app上发现自己的存量房贷利率进行了下调，但只对LPR的部分进行了调整，目前她的贷款利率是4.25%，而深圳现在的首套房贷利率是3.5%。
那么不同的贷款利率，到底差了多少钱？有深圳业主向南都·湾财社记者算了一笔账，同样500万贷款，政策前后30年的利息总额相差近100万；即便只贷了200万的商业贷款，利息总额的差别也有50万左右。
“什么时候，存量房贷利率也能降下来。”这是近日来网友们讨论度较高的话题，有深圳的业主表示，2019年10月至2023年9月买房的居民不仅房价在高位，利率也在最高位，且本轮没有任何调整，这个时间段的存量贷款用户无法享受到利率降低的好处。
值得一提的是，深圳房价也在近三年进入了较长的调整期，据乐有家数据，2021年一季度深圳二手房价高峰期均价达到8.3万元/平方米，而到了2023年四季度，深圳二手房均价跌到了6.5万元/平方米。这意味着，对于这期间买到“高点”的业主，不仅要承受房价下跌带来的资产贬值，还要背负较大的还贷压力。
南都·湾财社记者注意到，针对此问题，已有不少业主向有关部门提出建议，但尚未得到反馈。而银行方面，目前深圳大多银行都将增量房贷利率统一调降至下限，而存量房贷利率的调整暂时没有相关政策出台。
呼声高涨
存量房贷利率会调整吗？
下一步，房贷利率调整的幅度有多大？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，存量房贷存在调整的必要。
一是，房贷利率不设下限后，目前大部分城市首套房贷利率降至3.1%-3.5%，而去年央行下调存量首套住房贷款利率，北京、深圳、上海、厦门等调至LPR+30/50个基点，大约在4.8%-5.2%，其他城市调至LPR或LPR-20，大概在4.0%-4.3%。因此，这些城市有80-150个基点的降幅空间。
二是，当前，无风险利率继续下降，3%以上的保本理财产品开始消失了，房贷“高利率”的弊端暴露无遗。承接高利率的贷款，买一项价格可能下降的资产（住房），这是非常不划算的。如果不调整，提前还贷会继续存在，导致房贷余额减少。
三是，5·17国家将首付降到历史最低、利率不设下限，政策目的就是稳定房贷规模、稳定地产金融加速器效应，从而改变通缩的局面（CPI、PPI很疲弱），改变内需疲弱。提前还贷会导致这一目标无法达到，只有降低利率，才会鼓励大家持有杠杆，甚至再次加杠杆。
“存量房贷利率下调，一方面降低月供负担，扭转通缩局面；另一方面，也会抑制提前还贷的倾向。”李宇嘉表示，不降低存量房贷利率，估计又会迎来新一轮的提前还贷潮，或者是借道经营贷、普惠贷等置换房贷。如此，稳定房贷规模、稳定地产金融加速器效应的政策初衷，就很难实现了。
由此他预计，下一步，首先北京、深圳、上海、厦门等高利率存量房贷会下调，调整至LPR-20是可能的，预计会有70-100个基点的降幅；其他城市也会下调，预计会调至3.5%左右的幅度。
对于未来房贷利率的走势，李宇嘉指出，4月30日的重要会议上，明确了“灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，降低社会综合融资成本”。预计，很快就会降准、降低MLF等，给银行释放无成本的、低成本的资金。这样，就能够驱动银行降低新增房贷的利率；反过来，又会推动存量房贷降息，持续调度所有潜在的买房人加杠杆的动力，这是一个循环。
当前，首套房贷利率降至3.2%-3.5%之间，二套房贷降至3.5%-4.0%之间，未来如果降准、降低MLF，预计房贷利率还有下降空间。未来首套房贷将会逐步与无风险理财（3%左右的）靠拢，以降低机会成本，提振市场贷款的积极性。
