近日,自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》,对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。
什么是“带押过户”
通俗来讲,指存在抵押的房产,不用提前还清贷款就可以完成交易、过户,并发放新的贷款。这被认为是进一步降低交易的风险和成本,盘活二手房资源、加快二手房流通和交易,从而带动楼市活跃的重要创新政策。
该政策基于《民法典》的第406条规定,即抵押期间,抵押人可以转让抵押财产;若当事人另有约定的,按照其约定;抵押财产转让,抵押权不受影响。
两部门明确,各地要在已有工作的基础上,以“三个拓展”全面推进“带押过户”:
推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;
推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;
推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展,最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
“带押过户”到底如何操作
自然资源部表示,在各地具体推行的过程中,形成了三种“带押过户”模式:
模式一:新旧抵押权组合模式
通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二:新旧抵押权分段模式
通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三:抵押权变更模式
通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
同时,《通知》强调,各地要结合本地实际,确定适宜的办理模式,并结合实践不断丰富发展。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务,鼓励各地积极引入预告登记,防止“一房二卖”,防范抵押权悬空等风险,维护各方当事人合法权益,保障金融安全。
如何避免“一房二卖”
房产交易时,
双方最关心的就是风险问题。
“带押过户”需要四方主体,
即卖方、买方、不动产登记部门和
银行之间的密切配合与无缝衔接。
那么,万一有了漏洞,
会不会出现一房二卖、钱房两空的问题?
对此,律师认为,
“带押过户”在推进过程中
要特别注意防范风险↓
1.需要银行的同意和密切配合
如果旧抵押和新抵押是同一个银行办理,相对好操作,但如果不是同一个银行,就会比较麻烦,因为没有旧抵押银行的同意,是无法实现“带押过户”的。新按揭贷款如何保证旧抵押对应的债权不落空,能够及时偿还或提存,这些都需要银行做好细节控制。
2.需要不动产登记中心设定专门的一体化办事窗口
“银行、不动产登记中心、公证提存机构、公积金中心等相关通道,任何一个链条都需要紧密相连、无缝衔接。”对于购房人而言,虽然可以实现“带押过户”,但实际上是购房人在替卖方偿还之前的贷款,而且可能在一定期限内,即使实现了过户,自己购买的房子仍处于之前抵押权的设定状态,需要对卖方的债务承担抵押担保责任。在整个交易流程中,如果没有顺利解除之前的抵押,购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态,没有取得“完整意义”上的所有权。
3.建议购房人对卖方做基本调查和了解
比如可以通过中国执行信息公开网查看卖方是否有执行记录,或者是否处于失信状态,尽量避免交易过程中房屋被查封导致的不必要麻烦。作为卖方,也需要提前核实购房人的个人征信情况,了解清楚购房人的贷款能力,避免后续贷款出现问题时不能及时回款解押。
“带押过户”风险提示
1.买方在二手房交易中,需注意到房产登记部门查询核实抵押权人是否有备案登记,禁止或限制抵押人对抵押物进行转让。
2.抵押权人避免放贷数额超过房屋实际价值,以最大限度保障自己的贷款利益。
无论如何,
“带押过户”为二手房交易方案
提供了一个新的选择。
但不管是传统不动产交易模式,
还是“带押过户”,
各方均应“擦亮眼睛”、认真严谨,
保护好自身合法权益。
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